2022年04月13日
媒介契約ってなに？（正直不動産第２話から）
NHKで現在放送中の「正直不動産」
昨日第２話が放送されました。
呪い（？）により嘘が付けなくなってしまった、不動産トップ営業マンの永瀬が、営業で嘘をつかないでどうにか奮闘していく物語です。
昨日の放送では、前半に「マンションを売りたい」というお客さんが来店し、永瀬は「マンションを売却したいお客様は、不動産会社と最初に媒介契約を結ぶことが義務付けられています」と説明を始めます。
詳しくは後述しますが、不動産の媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属選任媒介契約」の３種類があります。
永瀬は「嘘がつけるなら、勧めるのは専属専任・専任媒介契約だ」と思いつつも「お客様の場合だと、複数の不動産会社と同契約を結び、より好条件な売却先を決めることができる一般媒介契約をおススメします」と一般媒介契約を勧めます。
その後、ライバルの策略によりお客さんをライバルに取られてしまうので
すが…
ということで、それぞれの媒介契約の特徴と、メリット・デメリットをまとめてみようと思います！
媒介契約の種類と特徴
永瀬の説明の通り、不動産会社は、売却の仲介依頼を受ける場合、依頼者と「媒介契約」を締結しなければなりません。媒介契約が締結され、売買契約が成約・締結されて初めて、媒介の報酬である仲介手数料が支払われることになります。
媒介契約には、他の業者に重ねて依頼できる一般媒介契約と、他の業者には依頼できない専任媒介契約、さらに依頼者自身が見つけてきた取引先との売買も認められない専属専任媒介契約の3種類に分類されています。
永瀬の説明の通り、不動産会社は、売却の仲介依頼を受ける場合、依頼者と「媒介契約」を締結しなければなりません。媒介契約が締結され、売買契約が成約・締結されて初めて、媒介の報酬である仲介手数料が支払われることになります。
媒介契約には、他の業者に重ねて依頼できる一般媒介契約と、他の業者には依頼できない専任媒介契約、さらに依頼者自身が見つけてきた取引先との売買も認められない専属専任媒介契約の3種類に分類されています。
それぞれのメリット・デメリット
一般媒介
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約ができるので、買い手の選択肢が広がります。より良い条件で売却できる可能性が出てきます。
一方で、不動産会社の売却活動の報告義務やレインズへの登録義務はありませんので、どうしても活動が見えにくくなります。
さらに不動産会社としては、一生懸命買い手を探しても、他の不動産会社で売却が決まってしまえば一銭も入らない「タダ働き」になってしまうので、どうしても労力や経費はかけづらくなります。
なぜ永瀬は一般媒介をおススメしたのでしょうか…
ドラマでは詳しく語られませんでしたが、もしかしたら当該マンションが、誰がどう見ても人気物件だったのかもしれません。
すぐに買い手が見つかるような物件ならば、たとえ自分の会社でなくても、少しでも高い値段で買ってくれる人が見つかることがお客さんにとって一番良いと判断したのかもしれません。
専任媒介
２週間に１回以上の報告が義務付けられているので、状況が分かりやすいです。
他社に先を越されることもないので、注力してもらいやすい契約となります。
しかし、１社に絞ってしまうので、売却結果はその不動産会社の力量に左右されてしまいます。
専属専任媒介
専任媒介契約以上に報告頻度が高いので、状況が最も把握しやすい契約です。
しかし、自分で買主を見つけてくることもできない契約なので、もし知り合いなどに購入希望者が出てきても手数料が発生してしまう点がデメリットと言えます。
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